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普洱茶崩盘惹祸:业主提升顶手费 租户集体罢市_古代钱币收藏
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普洱茶崩盘惹祸:业主提升顶手费 租户集体罢市:

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  作为广州茶叶集散基地之一,位于芳村大道中的芳村茶叶城并没有像往常那样开门迎客,10月23日早上10点,该商场中的各家商户依然门窗紧锁。据悉,因抗议物业方涨租与收取高额市场推广费,芳村茶叶城100多名商户集体罢市,并堵塞茶叶市场门前交通。

  “租金上涨我们可以理解,但除此之外,还有数十万元的赞助费。这不仅不合理,上涨幅度也完全超出了租户承受范围。”一家不愿透露姓名的租户向南都透露,这是引发此次事件的导火索。

  “租户合同到期,续签、涨租都是正常的市场行为。至于金额是否过高,是董事会共同决定,不便评价。”锦桂物业管理经理杜文奎告诉南都记者。10月29日上午,南都记者最新获悉,芳村茶叶城业主方锦桂物业管理员给出解决方案,“宣传推广费”降为原价8 8 %,五年按月分期付款,但租金涨幅不变。但这一新的承租方案,业主方只是口头通知,尚未与租户达成一致意见。目前,芳村茶叶城至今没有全面恢复营业,双方处于僵持阶段。

  租约到期业主大幅提顶手费

  地处中国南部茶叶批发集散中心的广东芳村茶业城占地面积2.8万平方米,经营面积达3.2万平方米。“该项目成立于2004年,我们第一批落户,租约五年一签。”租户钟白(化名)透露,当时茶叶城是旧城改造项目,一片荒芜,对新租户给予很大优惠。不仅没收进场费,还免去三个月到半年的租金。五年后,第一批租户合同到期,续约时茶叶城收取了租户7万元“推广费用”,每年租金涨幅6%。“推广费必须在合同签订前缴纳,但没有在《租赁合同》上体现。而且只会给我们开收据,没有发票。”

  今年10月10日,芳村茶叶城20多名合同即将在11月31日到期的租户收到物业方通知,要求在10月24日前办理续签《租赁合同》,或者在10月17日前办理退铺登记。南记者从一位租户的续签通知上获悉,新合同租金每年以11%左右递增。但签订合同前,需要先缴纳36万“市场设施维护费、宣传推广费”。“推广费每家不同,据我所知,在20万-40万之间不等。”该租户透露。

  “与之前相比,这次推广费涨价5倍,摊平到每个月要6000元。”钟白告诉记者,加上租金、管理费近2万元/月,如今茶叶市场行情不好,每个月流水额都不够交租。因为如此,推广费成了此事件的矛盾焦点。

  “这种非租金的推广费在专业市场行业是‘不成文的惯例’,也叫顶手费。收取金额视乎行情及项目本身的位置与成熟度。至于租金涨幅,现在专业市场主流是3%-5%,但也要看基数。总的来说,可以算作是一种市场行为。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

  合邦律师事务所律师肖锦阳也表示,推广费是看双方约定的商业条例,客观来说,租户也享受一定的潜在利益,理论上不违法。但是,不开具发票就涉及偷税漏税的嫌疑。同时租户也有权利要求物业方出具费用使用明细及收款收据。即使没有写进合同或者没开发票,口头约定与票据都能成为租户提起民事诉讼的依据。

  普洱茶崩盘埋下行业祸根

  “如果是去年,大家不会对顶手费这么大意见。”一位茶业协会的人士告诉记者:“去年也是茶叶城,一家‘普德轩’店铺转手,‘顶手费’达到120万,当时因为行情好,大家都接受了。”在他看来,租户这次反应激烈,主要是今年普洱茶的崩盘。“普洱茶占整个芳村茶叶批发市场交易额70%以上。但这两年普洱茶价格炒作过于疯狂,像广东最大的仓储区域东莞就有30万吨的普洱茶,全国人民喝几年都喝不完,这次崩盘是迟早的事。”据悉,普洱茶的价格“风向标”大益7542在2012年一件4000元,去年涨到8000多元,如今回落到3800元左右。

  不同于红茶、铁观音追求新茶,普洱“越老越香”,这便赋予其收藏价值。2007年以前,普洱茶开始逐步进入芳村茶叶市场,因为媒体炒作“能喝的古董”的概念,掀起第一轮炒作。那一轮在2008年金融危机后偃旗息鼓。“2007年的炒作主要由于信息不对称,而2012年底这一次炒作,完全是商家有组织、有策划的推进。”上述茶叶协会的人士表示,“一方面是新品牌进入。不同此前单一品牌大益茶,去年福建系出了”七彩孔雀“,潮汕系出了”广龙号“。新品牌需要炒作,商家不停抬高价格下游回购,造成繁华假象,这又间接刺激老品牌”大益茶“的价格;同时,去年疯狂的价格催生了期货。一些炒家赌定价,销售一批尚没存在的茶品,赚时间差价。”

  “最明显是去年底新品‘马饼’,新茶还没有出厂,价格在十几天内从6000元/件炒到2万/件,等实物新茶上市,现在又跌回原点。”上述茶叶协会人士向记者透露。“很多人就纳闷,在电商崛起,批发市场业态逐步低迷的今天,茶叶批发市场租金还能年年攀升。在我看来,这是因为芳村茶叶市场是普洱茶价格‘晴雨表’,也因此赋予其金融属性。但这是个脓包,一旦挤破对行业品牌是巨大的创伤。”李红说,这是虚假的繁华。

  【链接】业主方另有小算盘?

  “芳村茶叶城这几年涨租幅度较快,去年有租户合同到期,租金从105元/平方米涨到175元/平方米,涨幅达70%。”化名洪白的租户向南都透露。虽说涨租是市场行为,但茶叶市场近年行情低迷,市场租赁波动不大,业主方此时大幅加租,不禁让外界好奇。

  不愿透露姓名的一位业内人士向南都透露,芳村茶叶城隶属建华地产,实际控制人是中山建华管桩企业董事长许景新,而目前茶叶城物业方锦桂物业总经理张?便是许景新的女婿。据建华管桩工商资料显示,该公司由香港汤始公司2011年出资1.08亿注册成立,法人代表何广新。

  建华管桩于2011年曾谋求香港上市,宣称年销售额130亿元,市场占有率35%,计划募资30亿元人民币。2011年建华管桩上市无果后,今年再度谋求“借壳上市”。6月25日,停牌重组中的索芙特公告披露,称公司拟增发收购香港汤始公司持有的境内管桩业务,即建华管桩。

  “许景新希望剥离管桩业务上市,并逐步将家族事业重心转移到房地产上。”上述不愿透露姓名的人士透露。而据业内猜测,这次茶叶城大幅涨租可能想逼走租户,改造这个项目。但对于上述种种传闻和猜测,杜文奎称,没这回事,都是传言。而记者通过杜文奎联系张?了解详情,但直到昨天截稿时,仍没得到回复。

  采写:南都记者 蔡辉

 



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